首套房贷利率下限再调整 23城或入围,商业性个人住房贷款利率下限

　　9月29日晚，中国人民银行和中央银行发布了关于差别化住房信贷政策定期调整的通知(“通知”)，以决定差别化住房贷款政策的定期调整。符合条件的市政府可决定在2022年底之前维持、降低或取消第一笔住房贷款的最低利率。但是，两套住房商业个人住房贷款利率政策的下限将根据现行规定执行。

　　金融监管部将从今年开始第二次下调首套房贷款的最低利率。中国人民银行和中央银行于今年5月发布通知，将首套房最低借款利率调整为相应到期日贷款市场报价的利率-20个基点。

　　中国人民银行表示，这项政策措施的出台将支持市政府“实施以城市为基础的政策”，并充分利用政策工具促进房地产市场的稳定健康发展。地方政策允许银行和客户就新的住房贷款协商具体利率，这将有助于降低居民的利息成本，更好地支持刚性住房需求。

　　上海金融与发展实验室主任曾刚也认为，放宽适当的政策将进一步释放合理的房地产需求，保持房地产市场稳定，消除潜在风险，这将对促进中国经济增长和稳定宏观经济市场起到非常积极的作用。

　　23个城市有资格降低首次住房贷款的最低利率

　　这一次，金融监管部门放宽了第一笔住房贷款的最低利率。只有在2022年6月至8月的一个月和一年中，新商业住房的销售价格持续下降的城市，才会在2022年底定期放宽第一笔住房抵押贷款的最低利率。

　　根据E-House研究所智库中心的统计，哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳等8个二级城市中的23个城市符合上述标准;有泉州、温州、北海、包头等15个三、四级城市。

　　“今年第三季度，特别是8月份的7月份，房地产市场相对疲软，这引起了管理者的关注。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，央行政策的出台符合预期，也是此后央行发表的一份强有力的政治声明，当国务院的两次执行会议提到“一个城市，一项政策，良好利用信贷和其他政策工具”时。

　　东方金城高级研究员冯林认为，在房地产供应方面引入供应保证措施后，这是一项支持需求方房地产市场复苏的新措施。在促进房地产市场复苏的同时，它也体现了逐步调整政策的原则和尊重“不炒房”的原则。

　　中原房地产首席分析师钟大伟认为，如果继续降价，可以真正降低购房者的成本。持续降息是落实国务院“支持刚性和改善住房需求”的要求，对稳定市场信心和预期起到积极作用。

　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，在房地产市场稳定增长窗口期，主要有必要采取循序渐进、差异化的政策来稳定房地产市场的增长。在控制风险的背景下，城市应实施政策，适度放宽住房贷款利率空间，降低急需住房成本，促进房地产需求复苏。

　　中国智联金融首席研究员董希淼也表示，面对住房需求低迷和房地产市场疲软，调整首套房贷款利率下限非常重要和紧迫，否则会产生三个影响：第一，假设“住房不是投机”，稳定居民住房消费预期，刺激新的住房需求;二是发出稳定信心和市场稳定的信号，促进房地产市场稳定健康发展;第三是减少住房消费，从而提高人口扩大消费的意愿和能力。

　　一些城市的首次住房贷款利率预计将降至4.1%以下

　　根据通信的要求，符合上述条件的市政当局可根据当地房地产市场的变化和监管要求，独立决定维持，中国人民银行和中国银监会地方办事处将指导降低或取消地方住房首个商业抵押贷款的最低利率，并在省级市场上实施自律利率机制。

　　颜跃进认为，引入适当的政策可以提高银行的自主权。他预测，第四季度将开始新一轮降低住房贷款利率，这将有助于降低住房贷款成本，促进市场交易。

　　据统计，自今年5月央行和央行下调首笔商业个人住房贷款最低利率以来，全国80多个城市已将首笔住房贷款利率下调至最低利率的4.1%。

　　根据银行业一位研究人员的分析，未来一些地区的第一笔抵押贷款利率将低于4.1%，甚至低于4%。目前，住房抵押贷款、微型企业和其他部门的利率在3.5%至3.85%之间，这可能是这些城市第一笔住房贷款利率的参考值。

　　冯琳还认为，根据房地产市场的运作情况，不排除这项措施将扩大到更多城市，或将单独降低另一套住房的最低抵押贷款利率。同时，冯琳预测，预计第四季度五年期LPR报价也将在第四季度进一步下跌，迫使住房贷款利率大幅大幅下降，从而推动房地产市场最早在年底前后复苏。这是第四季度稳定增长和风险控制的重要重点。

　　张大伟还认为，总体而言，房地产微调和简化的政治内容将越来越广泛，政策力度将越来越大。预计未来将出台更强有力的政策，如继续建设未完工住房的资金和降低住房贷款利率，同时市场也预计政策将降低二线住房贷款的下限，以及一二线城市的住房贷款利率。

　　此外，智信研究所首席经济学家连平在研究中指出，第四季度房地产政策应保持相对宽松。住房的金融环境正在逐步恢复，抵押贷款利率仍可以降低。总体而言，加上去年的低基数和季节性特点，预计房地产投资将停止下降，并在第四季度企稳。

　　中国银行的研究还认为，虽然全国许多地方采取措施支持刚性需求，如放宽购买限制、减少捐款比例、加快银行信贷接受和贷款，但预计将房地产融资需求将在第四季度复苏，信贷增长将逐步企稳。